Việc đói vốn đặc biệt là vốn dài hạn, phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng đã khiến cho cả thị trường và các đại gia bất động sản nhiều phen gặp khó.
Cho phép thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, so với thu nhập bình quân của người dân Việt Nam hiện nay thì giá bất động sản đang ở mức cao.
Các luồng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản gồm đầu tư của doanh nghiệp trong nước, vốn FDI, kiều hối, tiền đóng của người mua góp vốn vào các bất động sản hình thành trong tương lai, chứng khoán…
Tuy nhiên, thực tế xét thấy lượng vốn của các doanh nghiệp trong nước tỷ lệ không cao, trong khi đó đối với chứng khoán thì khung pháp lý đã có những vận hành chưa được là bao.
Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ lại rơi vào khủng hoảng nếu bị siết chặt tín dụng. Ảnh minh họa.
Vốn trong nước chiếm 95% tổng số vốn vào bất động sản và vốn FDI chỉ chiếm khoảng 3 - 5%. Vốn trong nước thông qua các doanh nghiệp trong nước gồm tín dụng, người mua góp vốn và thị trường chứng khoán. Lượng kiều hối mỗi năm trên dưới 10 tỷ USD (năm 2015 đạt mức 13 - 14 tỷ USD) trong đó ước tính có khoảng 20% vào thị trường bất động sản.
Về kênh vốn góp của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, nhiều năm qua đây chính là một giải pháp vốn chủ yếu của thị trường bất động sản.
“Đây là giải pháp thông minh, chi phí thấp nhưng nhiều rủi ro. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định quản lý rủi ro bằng hợp đồng mẫu và yêu cầu hoàn thành hạ tầng. Đến Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014 bổ sung thêm quy định về bảo lãnh của tổ chức tín dụng… nhưng trên thực tế vẫn khó thực hiện và tồn tại nhiều rủi ro cho người mua”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.
Theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ, hai nguồn vốn chính cho thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua chính là nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và nguồn từ người mua góp vốn mua bất động sản trong tương lai.
Việc quá phụ thuộc nguồn vốn vào tín dụng vay ngân hàng đã khiến thị trường bất động sản không ít lần rơi vào khó khăn, thậm chí đã phải trả giá.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Tỷ số lãi suất cho vay của Việt Nam là khá cao. Ông Võ ví dụ, giai đoạn 2009- 2020, lãi suất cho vay là 25%, bây giờ ít nhất cũng là 8 - 10%, đây là mức khá cao so với các nước khác.
Theo ông Võ, tình trạng thiếu vốn trung và dài hạn vẫn sẽ tiếp tục xảy ra đối với thị trường bất động sản, phụ thuộc quá nhiều vào chính sách tài chính - tiền tệ. Do vậy nên cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài.
Về vốn từ thị trường chứng khoán, hiện mới chỉ có những doanh nghiệp lớn niêm yết trên thị trường. Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán nên việc huy động vốn từ thị trường này vẫn còn nhiều hạn chế.
Đối với hình thức quỹ đầu tư bất động sản đã có hành lang pháp lý trong một số quy định của Nghị định 58, Nghị định 60 của Chính phủ… nhưng thực tế mới chỉ có một số quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài hoạt động như nhà đầu tư nước ngoài nhưng hầu hết thua lỗ trong giai đoan trước 2013.
Theo đó, ông Võ đề xuất, về giải pháp vốn cần quan tâm, chúng ta cần nghiên cứu đề xuất chứng khoán hóa vốn đầu tư và kiến nghị mở chính sách cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các ngân hàng nước ngoài để tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất thấp, giảm chi phí huy động vốn.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Đầu tư bất động sản Toàn cầu GP. Invest đưa ra một số khuyến nghị về chính sách tạo nguồn vốn cho thị trường bất động sản, bao gồm cả phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Chia sẻ tại buổi Hội thảo Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản vừa được tổ chức mới đây tại Hà Nội, ông Hiệp cho biết, hiện nay nguồn vốn để phát triển dự án bất động sản thương mại nằm ở 3 nguồn chính gồm: Nguồn vốn của chính các doanh nghiệp bất động sản (Chủ dự án), nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Đầu tư bất động sản Toàn cầu GP. Invest
Đối với phần lớn các dự án bất động sản thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng và các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản.
Thắt chặt sở hữu chéo ngân hàng - bất động sản
Theo đánh giá của ông Hiệp, việc đổ vỡ của thị trường thời gian trước là do quy định cho phép sở hữu chéo trong các ngân hàng, giữa chủ đầu tư và chủ ngân hàng mang tiền của dân đi đầu tư một cách không có quản lý, nhiều ngân hàng, nhiều ông chủ bất động sản lớn đã đi vào bước xe đổ này.
Thời gian qua có một loạt dự án bị đóng cửa, đắp chiếu vì chủ đầu tư không có năng lực, buộc phải dừng dự án, chuyển nhượng làm cho thị trường trở nên nguy hiểm, khó khăn.
Việc quản lý quá trình thực hiện quy định doanh nghiệp phải có 20% vốn trên tổng số đầu tư mới được cấp giấy phép còn lỏng lẻo. Nhiều doanh nghiệp có thể sinh ra các công ty con để lách luật theo hình thức này khác, rủi ro lớn không chỉ với hệ thống tín dụng mà với cả các chủ đầu tư.
Theo ông Hiệp, đây là hai yếu tố sống còn mà các cơ quan quản lý nhà nước phải đặc biệt quan tâm.
“Cần rạch ròi và kiểm soát chặt chẽ hoặc thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án bất động sản. Đây là nguy cơ dễ xảy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào bất động sản, nếu bất động sản trầm lắng hoặc khủng hoảng thì số vốn của ngân hàng đó đổ vào dự án sẽ mắc kẹt gây ra tình trạng vỡ trận”, ông Hiệp phân tích thêm.
Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với các chủ đầu tư dự án làm sao phải thật đảm bảo an toàn. Mỗi ngân hàng thương mại cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với doanh nghiệp bất động sản và phải có giải pháp thiết thực thực hiện các tiêu chí đó.
Cũng theo ông Hiệp, xét về toàn cục thị trường và đặc biệt quyền lợi của người tiêu dùng (người mua nhà), Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại định hướng mục tiêu của Thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của “bong bóng” bất động sản nếu có, nhưng lại không làm ảnh hưởng tới quyền lợi thiết thực của người dân.
Nguồn: BizLIVE
